不動産の売買契約

不動産売買に関することと言えば登記簿謄本、抄本のこと。
この登記簿というのは土地と建物などの不動産とに大きく分類されているのです。

要は法務局（登記所）に置かれている不動産の所有者だとか、担保権者などを公示する為の一部コピーや登記簿のコピーのことなのですが、ただ、これは重要な書類なだけあって、コンビニなどでセルフで行えるようなコピーとはわけが違います。

これには認証印がつくので、ただのコピーとは言えないでしょうね。

そんな登記簿謄本の注意するべき点についてですが、それが最新ものかどうかをしっかりと確認してください。

大袈裟に聞こえるかもしれませんが、できるだけ契約日の朝一のものを入手することをおすすめします。登記簿謄本は、あくまでも入手した日のコピー。

何か妙な権利がついてしまっていることも珍しくないのです。

あと、不動産売買に大事なのが保証書。
権利証である「登記済み証」を万が一無くしてしまっても、これは再発行ができないので注意してくださいね。

ただ、同一の管轄内で、更に２名以上で以前に登記したことがある者が、この人は本人で間違いありませんという保証があれば、「保証書」として登記することができるということになっています。

※登記済み証（権利証）とは？

登記をする時、添付する書類として沢山のものを出すわけですが、中でも不動産売買において重要なものだと言われているのが、「登記済み証」。

真実の所有者なのだろうと推定される要素は書面主義、形式審査をとっている関係で、この登記済み証を持っている人となるわけです。

ただ、あくまでも持っている人という判断なので、具体的に言うと売買契約書などを“原因証書”として登記の時に出して、そこに登記済みであるという照明のハンコが押されて返ってくるものであり、本当の持ち主とは限らないことは覚えておきましょう。

不動産の売買契約のうち、“売”の必要に迫られるパターンとして多いのが住まいを住み替える場合です。
分譲マンションから別の分譲マンションへの住み替え。
分譲マンションから一戸建てへの住み替え。
一戸建てから別の一戸建てへの住み替え（中古住宅から新築の注文住宅へ、など）
一戸建てを手放してマンションなどへ住み替える場合もあるでしょう。
どういった場合にしろ、それまでの住まいを手放す行為です。

住み替えを行うとなると、まずは新しい住まいを見つけ出さなくてはなりません。
旧住宅に住んでいるうちに新住宅を探してしまわなくては、住み替えの間に住まいを失うことになってしまいます。
旧住宅を手放してから新住宅を探す方法も無いわけではありませんが、だだしその場合は住宅を持たない間の仮住まいとして賃貸アパートなどを利用することになってしまいます。

これは売買契約にかかる時期にも言えることで、住宅を売るための広告を出してもすぐに買い手が現れるわけではありませんから、買い手が現れるまでの間はまだ旧住宅に住み続けることに。
ですが、それだとその不動産を買おうか考えている人が現れても、売買契約が締結するまでは元の住人がまだ住んでいることになりますね。
こんなことは可能なのでしょうか。

結論から言うと、可能です。
元の住人がいながらにして不動産が売買されるというのは珍しいことではありません。
不動産の売買契約には明け渡し時期を設定することになり、不動産業者が間に介して、売主と買主両者の事情を考慮のうえ調整されます。

不動産の売買契約についてご説明してきていますが、いったん原点に戻ってみましょう。
あなたが売りたい、もしくは買いたいと思っている不動産の種類はどれでしょうか。

一戸建てですか？
それとも土地のみですか？
もしくはマンションですか？
いやいや、むしろ投資物件でしょうか？

不動産売買とはいっても不動産にもいくつかの種類があるため、それぞれで異なっている契約内容などを事細かに知る必要があります。
特に、土地と建物の違いや、ご自分の住まいと投資物件の違いは大きいもの。
かといって一戸建てとマンションは似ているかというと、集合住宅かそうでないかという点で大きく異なります。
こういった不動産の種類としての違いから知りましょう。

そもそも、不動産とは法律で定められているだけの名称です。
自然に成り立ち昔から使用されてきた名詞ではありません。
日本の法律によると、土地に建物が建てられていても、土地と建物は別々の不動産と考えられているのだとか。
しかし、一戸建ての売買契約の際には、土地と建物を含めて契約しますね。
マンションの売買契約の場合は建物の一部となるため、土地はあまり関わり無いように感じられますが。

こういった法律との関係も知っておくと、不動産の売買契約には便利かもしれません。
・・・とはいえ、不動産の売買契約自体が法律に深く関わる契約なのですが。

ちなみに不動産とは書いて時の如く動かない物です。
土地、または土地に固定されている建物がつまるところ不動産。
固定されていないものを不動産に対して「動産」と呼ばれます。
一般的にはあまり使用しない単語ですが。

所有権移転登記とは、不動産の所有権が他人に移るときに必要となる登記です。
不動産の所有権が移るパターンはいくつかありますが、売買による移転は最も多いパターンでしょう。
また、数ある不動産登記の中で特に多い登記でもあります。

不動産登記は不動産の所有権を明確にするための重要な書類です。
個々人の趣味で持つ物品とは異なり、不動産とは誰にとっても価値のある資産となるものですから、最初のうちに所有権を明確にしておかなくては、後々の争いの種となってしまう可能性があります。
また、不動産とは存在しているだけでは所有者を明確にするのは難しいため、こういった書類を用いて明示しておくのです。

不動産登記には様々な種類が有り、建物を新築するなどして新しく不動産が出来た場合のものもあります。
その場合は、新築した人以外の者が所有者だと名乗り出ることは考えにくいため、必ずしも登記する必要がないのですが、所有権移転登記の場合はそうもいきません。
これを行っておかないと、売買の後でも所有権が売主にあるのか買主にあるのかはっきりしなくなるのです。
金銭のやり取りだけでは明確にならないのが、ややこしいところではありますが・・・
そのため、所有権移転登記は不動産売買契約の際には必ず必要になる登記なのです。

ちなみに、所有権移転登記は売買以外のパターンでも必要になることがあります。
不動産の所有権が移り変わる際には必ず必要になるので、例えば相続の場合や、金銭のやり取りの無い贈与の場合でも、この登記だけはおこなわなくてはなりません。

不動産の売買契約は締結してこそ決定されるものではありますが、締結後であっても特定の理由があれば解除可能となっています。
その理由を以下に述べます。

例1：災害によって不動産が減失してしまった場合
地震や台風、また火災等によって、不動産に破損では済まないほどの減失があり、それが引っ越し前であった場合、売買契約の解除が可能となっています。
契約を続行することも可能ですが、その場合は売主が修復しなくてはなりません。
災害による引っ越し前の減失の場合、手付金は全額返還する必要があり、違約金が発生することはありません。

例2：融資（住宅ローン）が充分に利用できない場合
期待通りの額のローンを借り入れられないとなった場合や、ローンそのものを受けられなくなった場合に、売買契約の解除が可能です。
ただし、その旨を予め特約として記入しておく必要があります。
この場合も手付金は全額返還し、違約金は発生しません。

例3：契約違反が認められる場合
何らかの契約違反が有る場合にも、当然不動産売買契約は解除となります。
この場合は上記の二つの例とは異なり、違反で生じた損害の分を賠償請求できるのですが、ただ違反内容の証明が難しいという問題があります。
そのため、実際の損額に関わらず、不動産売買額の20パーセント相当が違約金と定められています。
よって、実際の損額を証明する必要はありません。
ちなみに手付金に関しては、手付金が違約金より多い場合は差額を買主に変換し、その逆の場合は不足額として売主に支払わなくてはなりません。

不動産売買の際には手付金が必要となりますが、これも売主が個人の場合と不動産業者の場合とでは異なります。
以前、売主が個人と業者での違いを説明したときに手付金については述べなかったので、今回それも合わせてご説明いたします。

まず手付金の意味ですが、これを内金と同じものと考えている方がいらっしゃいますが厳密には異なるものです。
内金は代金の一部を事前に支払っておくものですが、手付金とは通常代金とは関係なく、契約の契約をお金を預けることで約束しているようなものです。
そのため、本当に契約することが決まれば手付金は買主に返して、あらためて代金を支払うことになります。
ただ最近ではそのような二重の手間を省くため、名称は手付金でも内金のように代金の一部として扱われていることが多いようです。

意味としてはあくまでも手付金です。
不動産の売主と買主とのあいだで取り交わす約束ですから、手付金はかならずなければならないものということはありません。
法で細かく定められてもいないため、売主が業者ではなく個人であるなら、手付金の額も自由となっています。
ただ、慣習としては売買額の10パーセント程というのが相場のようでうね。

売主が不動産業者の場合はさすがに幾分かの制約がありますのでご注意ください。
未完成の新築不動産なら売買額の5パーセントで、完成してしまっている不動産なら10パーセントとなっています。
ただし、どちらの場合も1000万円以下と定められています。

不動産売買のうち、“買”の方は経験する可能性が比較的高く、皆さんの周囲にも経験者がいらっしゃるかと思います。
しかし、不動産売買のうち“売”の方は不動産の住み替え、または買い替えでもしない限り、なかなか経験しないことですね。
不動産の買い替えとは、既に所有している住まいを手放して新たに住まいを買うことです。
不動産の購入自体が、人生のうちそう何度も経験することではないでしょうから。

そのため、売買契約のうち買い手としての契約方法は周囲の経験者に訊ねられても、売り手としての契約方法はそうもいきません。
プロの意見を参考にするくらいでしたら可能ですが、経験談は聞きたくてもなかなか聞けないでしょう（最近はネットのおかげでそうでもなくなってきましたが）

というわけで、売り手としての不動産の売買契約についてですが、もしいざ売却する際に買主がローンを借りられないと判った場合はどうなるのでしょう。
望み通りの支払いがされないのですから、当然ながら契約を取りやめなくてはなりませんね。
また、ローンは借りられるはずなのに突然の事故が起こってしまい、やむを得ず契約をやめなければならない可能性もあります。
これら契約の解除は特約を付加することによって可能となっていますので、あらかじめ契約書にしっかりと明記しておきましょう。

また、不動産の売却は前述したとおり買い替えの場合に行うのが多いかと思います。
購入と売却を同時に行いますが、新居の購入と現住まいの売却のタイミングが合わなければ住む場所が無くなりかねません。
そういったことも考慮して、買主と引渡時期について交渉しておかなくてはなりません。

前回の続きを説明します。
不動産売買の契約相手が業者の場合、契約後に瑕疵が見つかっても瑕疵担保責任が適用されます。
では、契約相手が業者ではなく個人の場合はどうでしょうか。

個人には宅地建物取引業法の制約はありません。
業者の場合、瑕疵担保期間を2年未満にするのは義務違反になりますが、個人の場合は瑕疵担保期間をゼロにすることも可能なのです。
ただし、ここ最近は瑕疵担保期間をゼロとしてしまうことはさすがになく、傾向としては3ヶ月にする場合が多いようですが・・・
瑕疵担保責任については期間ばかりでなく範囲を定める場合もありますので、もし行おうとする売買契約の売主が個人であるなら、期間はもちろんのこと、内容についても充分把握しておかなくてはなりませんね。

手付解除期間は、宅地建物取引業法によると売主が業者なら「当事者の一方が契約履行に着手するまで」となっています。
明確な期間が定められているわけではなく、いつ契約履行の着手したとするかは業者によって定義が異なっているため、これについても当事者間で確認しておく必要があります。
この手付解除期間についても売主が個人の場合は上記と異なり、まずその制約がなくなるので、期間を各自で定めることが可能となっています。
もし手付解除期日を過ぎているにも関わらず契約解除しようとすると、明らかな違約解除ということで違約金が発生してしまいます。

以上の売主が業者の場合と個人の場合の違いは、トラブルこそ少なくはなっていますが様々なケースを想定して、確認するなど備えておかなくてはなりません。
特に個人の場合は制約が一切ないため、内容確認を充分に行っておく必要があります。

売買契約を行う不動産が新築物件の場合、その売主は新築を建てた業者になります。
中古物件との大きな違いはその点にあり、中古物件の場合は個人という場合もありますね。
売主が個人ではなく業者であるなら宅地建物取引業法に従わなくてはならないため、これに関する制約をいくつか受けることになりますが、売主が個人の場合はこの法律の制約を受けることはありません。
ここにどういった違いが出てくるかというと、「手付解除の期間」と「瑕疵担保の期間」が変わってきます。

“瑕疵（かし）”とは不動産が追っている何らかの欠点のことです。
民法においては、不動産に限らず売買の対象物に隠された瑕疵があった場合、瑕疵担保責任が売主に課されることになっています。
「瑕疵担保責任」というと難しく聞こえますが、とどのつまり、売主に対して飼い主は損害賠償を請求できるということです。
もし瑕疵が原因で契約に至れないのであれば、契約解除も可能となっています。

宅地建物取引業法では、売主・業者、買主・個人となっている場合、この瑕疵担保期間は2年以上と定められています。
もしこれに反して特約が2年未満としてしまうと、その特約そのものは無効とされ、民法で定められている「買主が瑕疵を知ってから1年以内」というのが損害賠償請求可能期間において適用されます。
これは、例え引き渡しから長期間が経過していても、契約時からその瑕疵があったことさえ証明されれば損害賠償請求は可能となっています。

不動産売買は別名を不動産取引とも呼ばれています。
取引というと何やら資産運用に通じるものがあるように思えますが、言葉上の意味では取引でも間違いはありませんね（資産運用としての不動産投資というものもあります）

さて、そんな不動産売買、あるいは不動産取引の売買契約ですが、買う場合であれ売る場合であれ、これには多くの書類を準備しなくてはなりません。
何の書類が必要なのかは売買を仲介してもらうことになる不動産屋から案内されますが、一応この場で明記しておきましょう。
ものによっては、不動産屋にて写しを取る場合があります。

【売主の必要書類など】
・建物や土地の登記済証
・建築確認通知書、及び検査済証
・マンションなどの場合、管理組合総会議事録、またはパンフレット管理規約など
・物件状況等の報告書
・建築図面、実測図、建築協定書など
・付帯設備表
・売買契約書を貼り付けた印紙、または印紙代
・印鑑証明書
・実印
・仲介手数料

【買主の必要書類など】
・売買契約書を貼り付けた印紙、または印紙代
・認印
・仲介手数料
・手付金

当然といえば当然のことですが、以上のように売主の方がより多くの書類が必要となります。
そのほとんどが売り対象の物件に関するものですね。
不動産の売買はたったひとつでも大きな取引となるので、こういった重要書類はしっかりと確認して提示しなくてはなりません。
逆にいえば、不動産を買ったならいつか売る日まで、これらの書類を厳重に保管しておかなくてはならないのです。